Immer mehr Menschen in Deutschland wollen in ihren eigenen vier Wänden leben. Doch da gibt es einiges zu beachten: Wo steigen die Immobilienpreise und wo sinken sie? Wie sieht es mit Bauzinsen aus? Und welche Auswirkungen wird die Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt haben? Hier finden Sie die Antworten auf Ihre Fragen!

Immobilienpreise in Deutschland aktuell

Anleger und Investoren konnten sich in den vergangenen Jahren über deutliche Preissteigerungen am deutschen Immobilienmarkt freuen. Dank 120,8 Indexpunkten im ersten Quartal 2021 hat sich die Investition in Häuser und Wohnungen seit 2015 kräftig gelohnt. Verglichen mit dem Vorjahr ist dies eine weitere kräftige Zunahme, denn hier war es noch ein Indexwert von 115,6. Spitzenreiter in der Preissteigerung sind die deutschen Großstädte München und Berlin. In Berlin dürfen sich Wohnungseigentümer über eine Preissteigerung von 8,25 Prozent freuen, Hauseigentümer sogar über 13,81 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Und auch in München konnten Anleger kräftig profitieren, nämlich von 8,49 Prozent Preissteigerung für Wohnungen und 6,7 Prozent Preissteigerung für Häuser. Zusätzlich profitieren Anleger von konstant niedrigen Bauzinsen, die Investitionen in den Immobilienmarkt zusätzlich lohnenswert machen. Auch in den nächsten Jahren kann dabei mit relativ geringen Bauzinsen gerechnet werden.

Wie sieht die Zukunft aus?

„Ein Blick in die Vergangenheit macht die aktuelle Situation am deutschen Immobilienmarkt verständlich: Über Jahrzehnte hinweg wurde wenig gebaut, doch in den letzten Jahren ist das Interesse an Investitionen deutlich gestiegen. Die Folge aus der gesteigerten Nachfrage bei unverändertem Angebot sind deutliche Preissteigerungen, die über die kommenden Jahre anhalten werden. Und auch weitere Einflüsse begründen die besondere Stellung des deutschen Immobilienmarktes: So hat die erhöhte Einwanderung in den deutschen Wohnungsmarkt zu einer weiteren Verknappung des Angebots geführt. Zusätzlich macht die wirtschaftliche Stabilität Deutschlands Investitionen in Immobilien besonders reizvoll. In der Folge können deutlich wachsende Immobilienpreise in vielen Regionen Deutschlands beobachtet werden.

Auch in den kommenden Jahren und Jahrzehnten kann damit gerechnet werden, dass sich die aktuelle Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt so fortsetzt. München und Berlin stechen dabei besonders heraus: Hier wird eine Wertsteigerung von bis zu 60 Prozent bis 2030 prognostiziert. Der Quadratmeterpreis in München liegt bereits heute so hoch, wie er für Frankfurt am Main erst zum Ende des Jahrzehnts vorausgesagt wird, nämlich bei 7.000 Euro für jeden Quadratmeter. Bis 2030 könnte München sogar 11.000 Euro pro Quadratmeter knacken. Höchste Zeit also für Ihre Investition!“

Welche Auswirkungen hat Corona?

Man könnte meinen, durch Corona wären deutsche Anleger verunsichert geworden – doch das Gegenteil ist der Fall. Gerade während der Pandemie wurden sich viele Menschen ihrem Wunsch nach den eigenen vier Wänden oder dem eigenen Garten bewusst. Geht es Ihnen auch so? Dann stehen Sie keineswegs alleine da. Gerade Immobilien mit eigenem Garten und mit guter Internetanbindung werden in Zeiten von Homeoffice und Home Schooling immer beliebter. Daran können Sie teilhaben: Corona hat die Prognosen keineswegs negativ beeinflusst. Wenn Sie zeitnah investieren, können Sie sich also auch nach der Pandemie auf satte Preissteigerungen freuen. Dennoch sollten Sie nicht übereilt vorgehen. Nehmen Sie sich die nötige Zeit, um Ihre Investition umfassend zu planen.

Was Käufer und Anleger jetzt beachten sollten

Investitionen in den Immobilienmarkt sind selbst in Deutschland keine Geschäfte, die man mal eben nebenbei abschließen sollte. Neben den Preisen und Prognosen für Ihre Wunschstadt sollten Sie auch Ihre persönliche Situation in die Kalkulation Ihrer neuen Anlage miteinfließen lassen. Denn nur so können Sie unnötigen Risiken in Ihrer Investition vermeiden. Falls Sie bereits in den deutschen Immobilienmarkt investiert haben, dann können Sie sich schon jetzt über sichere und dauerhafte Preissteigerungen freuen. Falls Sie neu in diese Anlageform einsteigen wollen, dann sollte Ihre Investition umfassend mit Ihren Finanzen abgeglichen sein. Denn es handelt sich hier um Investitionen, die Sie möglicherweise ein Leben lang begleiten und Ihrer Familie auch dauerhaft ein Haus über den Kopf bieten sollen. Kalkulieren Sie dabei nicht nur Preise und Prognosen in Ihre Finanzplanung mit ein, sondern sichern Sie sich auch die passenden Zinsen für Ihre Investition

Der richtige Zeitpunkt für Ihren Einstieg ins Immobiliengeschäft

Bei allen großen Investitionen sollten Sie ruhig und bedacht vorgehen – so auch beim Einstieg ins Immobiliengeschäft. Hektik ist in jedem Fall fehl am Platz! Dennoch sollten Sie den Markt im Auge behalten und nicht den passenden Zeitpunkt verstreichen lassen. Zwar sind die Bauzinsen noch immer relativ niedrig, doch in den kommenden Jahren können Sie mit einer leichten Steigerung rechnen. Lassen Sie daher nicht zu viel Zeit vergehen, bevor Sie sich Ihre Zinsen sichern. Das gilt auch für eine Anschlussfinanzierung. In beiden Fällen sollten Sie ein Forward Darlehen in Betracht ziehen, um sich jetzt den bestmöglichen Zinssatz zu sichern. Also: Vermeiden Sie sowohl Hektik als auch vergeudete Zeit. So können Sie auf den richtigen Zeitpunkt für Ihre Investition vertrauen.

Sie müssen also keine Angst haben, dass sich am deutschen Immobilienmarkt der Trend der vergangenen Jahre umkehren könnte. Stattdessen können Sie auch in Zukunft mit steigenden Immobilienpreisen in vielen deutschen Großstädten und mit niedrigen Bauzinsen rechnen. So können Sie kräftig von einer Investition in den Wohnungsmarkt profitieren!

Miete oder Pacht – meist gehen Immobilieninteressierte davon aus, dass es sich bei Miete um Häuser oder Wohnungen, bei der Pacht dagegen um Grundstücke handelt. Stichwort Erbpacht. Das ist auch häufig so, muss aber nicht zwingend so sein und das ist einer der Gründe, warum es bei dem Unterschied von Miete und Pacht häufig zu Fehlern und Missverständnissen kommt. Mit unseren Tipps vermeiden Sie die in Zukunft.

Miete: Die juristische Definition

Um zu verstehen, wo die Unterschiede zwischen Miete und Pacht liegen, müssen wir uns erst einmal klar machen, was man unter den jeweiligen Sachverhalten versteht.

Miete bezeichnet die zeitweilige Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Diese etwas sperrige Formulierung bedeutet einfach nur, dass der Mieter die Mietwohnung benutzen darf und dazu dem Vermieter Miete zu zahlen hat. Damit ist der Mietvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag, denn Mieter und Vermieter haben beide Rechte und Pflichten, die sie erfüllen müssen. 

Und wo wir gerade bei den Gesetzen sind. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regeln die Paragraphen 535 bis 580a das Mietrecht etwas genauer. Konkret geht es dabei darum, was man überhaupt meinen kann, also welche Gegenstände vermietet werden können. Und das ist tatsächlich eine ganze Menge. Nämlich alle unbeweglichen (daher übrigens aus das Wort Immobilien), aber auch beweglichen Gegenstände und Sachen, die gebrauchstauglich sind (die also zu irgendeinem Zweck oder in irgendeiner Weise verwendet werden können). 

Übrigens ist in diesem Sinne auch Leasing eine Form der Miete. Wenn Sie also ein Auto geleast haben, finden Sie die gesetzlichen Bestimmungen dazu in den oben genannten Paragraphen. 

Miete und Mietvertrag: Es gibt viele Unterschiede

Das deutsche Mietrecht ist relativ komplex. So gibt es viele Untergruppen des Mietvertrages für eine Wohnung. Als erstes den Wohnraummietvertrag, der sich in 

• Zeitmietvertrag für einen zeitlich befristeten Zeitraum der Vermietung
• Werkwohnungen: Wohnungen die von einem Arbeitgeber gebaut und an die Arbeitnehmer vermietet werden
• Untermietvertrag: Regelt die genauen Umstände einer Untervermietung
• Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Damit sind besonders Ferienwohnungen jeglicher Art gemeint)

Pacht: Was ist juristisch damit gemeint?

Schaut man sich die Definition von Pacht an, merkt man schnell, woher die Verwechslung rühren kann. Unter einer Pacht versteht man nämlich das Überlassen einer Sache für einen bestimmten Zeitraum, das vertraglich geregelt ist und eine Fruchtbeziehung zum Inhalt hat. Das Überlassen einer Sache auf Zeit ist genau das, was auch die Miete beschreibt. Der große Unterschied liegt allerdings in der „Fruchtbeziehung“. Dieser Begriff taucht bei der Miete nirgends auf. Fruchtbeziehung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Pächter alle Erträge, die aus der Pacht entstehen, behalten darf. Daher ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass in Deutschland die Agrar-Nutzflächen zu einem Großteil verpachtet sind. Die Bauern dürfen in diesem Fall die Ernte und andere Erträge als ihr Eigentum beanspruchen. Bei einer Miete könnten sie das nicht. 

Daher gehört zur Pacht auch immer ein unternehmerischer Aspekt mit dazu. Nehmen wir einmal an, Sie würden es Privatperson eine Lagerhalle pachten, um darin zum Beispiel alte Autos und Teile davon zu lagern. Wenn Sie das nicht mit einem unternehmerischen Ziel machen und das auch nicht nachweisen können, ist der Pachtvertrag ungültig. In diesem Fall können Sie die Lagerhalle nur mieten. 

Sonderfall der Pacht: Das Erbpacht Grundstück

Das Erbbaurecht, so der juristische Ausdruck, macht es möglich, dass Bauherren ein Haus auf einem Grundstück bauen, ohne es zu erwerben. Der Pächter zahlt dazu einen Zins, als eine jährliche Abgabe dafür, dass er das Grundstück nutzen darf. In der Regel sind das drei bis fünf Prozent des Grundstückswerts. Da sich die Erbpacht auf 50 bis ungefähr 99 Jahre bemisst, sollte man vorab genau durchrechnen, ob sich das lohnt. Natürlich spart man gerade in das Bauphase, in der das Geld ohnehin knapp ist, etwas. Auf der anderen Seite wird man aber auch nie Eigentümer des Grundstücks. Das kann gerade bei einem Hausbau zu Problemen führen. 

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Ein Haus mieten oder Bauen? Diese Frage stellen sich viele Bürger in Deutschland. Noch in diesem Jahr soll das Baukindergeld kommen und die Idee dahinter ist auch gar nicht schlecht: Familien und Alleinerziehenden mit Kindern soll es leichter gemacht werden, Wohneigentum zu erwerben. Doch welche Voraussetzungen gibt es und was bringt das Baukindergeld wirklich?

Das Baukindergeld: Die Pläne der Bundesregierung

Noch in diesem Herbst soll das Baukindergeld beschlossen werden. Familien haben dann die Möglichkeit, sich ihren Hausbau oder Hauskauf vom Staat fördern zu lassen: 1200 Euro pro Kind und Jahr kann man dann bekommen. Allerdings längstens für einen Zeitraum von 10 Jahren. Macht immerhin stattliche 12.000 Euro, die man in den Erwerb oder Bau des Eigenheims bei einem Kind stecken kann. Hat man drei Kinder, sind es schon 36.000 Euro, die insgesamt zusätzlich dazu kommen. 

Aber nicht alle Familien kommen in den Genuss des Baukindergelds.

Baukindergeld bekommen doch nicht alle

Es wird wohl einige Ausnahmen bei dem Baukindergeld geben. So wird die Förderung nur dann gezahlt werden, wenn es sich um den Ersterwerb einer Immobilie handelt. Wer bereits Wohneigentum hat – und sei es auch nur eine kleine Ein-Zimmerwohnung – der wird kein Baukindergeld bekommen. 

Daneben wird es auch eine Grenze beim Einkommen geben: Das zu versteuernde Haushaltseinkommen (Achtung: Das zu versteuernde Haushaltseinkommen ist nicht identisch mit dem Brutto-Einkommen, sondern liegt darunter) darf nicht höher als 75.000 Euro pro Jahr sein. Familien können allerdings noch Kinderfreibeträge geltend machen. Pro Kind und Jahr sind das noch einmal 15.000 Euro zusätzlich. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen einer Familie mit drei Kindern liegt also bei 120.000 Euro pro Jahr. 

Die kurzzeitig anvisierte Obergrenze von 120 Quadratmetern hat nun aber doch keinen Einlass ins Gesetz gefunden. Konkret heißt das, dass auch Wohnungen und Häuser, die deutlich größer sind, eine Förderung vom Staat bekommen können. 

Weiterer Knackpunkt bei der Förderung: Familien, die das Baukindergeld beantragen möchten, müssen einen Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aufbringen. Das kann eine ganz erhebliche Summe sein, die nicht von jeder Familie aufgebracht werden kann. 

Gibt es eine Altersgrenze für Kinder?

Aktuell ist noch nicht ganz klar, ob die Bundesregierung eine Altersgrenze für die Kinder einführen möchte. Es wird jedoch darüber spekuliert, dass der Bezug des Baukindergeldes an den Bezug von Kindergeld gekoppelt sein könnte. Bedeutet: So lange das Kind Kindergeld erhält, kann die Familie auch mit dem Baukindergeld planen. Ob die Regelungen für das Kindergeld (aktuell bekommt jedes Kind bis zu einem Alter von 18 Jahren Kindergeld, unter bestimmten Voraussetzungen sogar bis zu einem Alter von 25 Jahren) geändert werden, ist unklar. 

Profitieren alle gleichermaßen vom Baukindergeld?

Einige Politiker befürchten, dass das Baukindergeld den Wohnungsmarkt noch weiter anheizen könnte. Die Überlegung ist dabei: Wenn Familien mehr Geld zur Verfügung haben, könnten findige Bauunternehmer auf die Idee kommen, ihre Preise nach oben anzupassen. Denn Familien können sich dank des Baukindergelds nun ja mehr leisten. Somit würde aber der Effekt verpuffen. Aber schlimmer noch: Familien, die kein Baukindergeld bekommen, würden sogar schlechter gestellt werden. Wenn Die Bauunternehmer die Preise anheben, rückt der Erwerb oder Bau einer eigenen Immobilie noch weiter in den Hintergrund.

Nehmen wir nur einmal das Beispiel einer Familie, die nicht die geforderten 20 bis 30 Prozent Eigenkapital aufbringen kann. Diese Familie bekommt kein Baukindergeld und muss nun auch noch die Kosten für die gestiegenen Preise des Bauunternehmers bestreiten. Somit würden gerade finanziell schwächere Familien vom Baukindergeld benachteiligt werden und sich unter diesem Voraussetzungen wohl kein Wohneigentum leisten können. Das Baukindergeld hätte damit genau den gegenteiligen Effekt als geplant. 

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Die Hausordnung – mitunter leidiges Streitthema zwischen Vermieter und Mieter. Denn nicht alles, was der Vermieter gerne hätte und in der Hausordnung festhält, entspricht auch geltendem Recht und damit dem, was machbar ist.

Wozu der Vermieter seine Mieter jedoch verpflichten kann und wozu nicht, erfahren Sie hier. 

Die Hausordnung: Im Prinzip eine gute Idee

Die Hausordnung ist eigentlich dazu da, das Zusammenleben der Mieter in der Hausgemeinschaft zu regeln und für möglichst viel Harmonie zu sorgen. Eigentlich. Denn es kann auch ganz anders kommen. Dann nämlich, wenn der Vermieter Dinge in der Hausordnung regeln möchte, die er gar nicht regeln kann, weil ihm dazu schlicht und einfach die Befugnis fehlt.

Duschen nach 22 Uhr zum Beispiel ist kein Sachverhalt, der durch eine Hausordnung geregelt werden kann. Das bedeutet, selbst wenn in der Hausordnung untersagt wird, genau das zu tun, ist das noch lange nicht verbindlich. Aus dem einfachen Grund, weil es geltendem Recht widerspricht. Allerdings gibt es dazu ein Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf, wonach nach 22 Uhr der Bade- und Duschvorgang eine Zeitspanne von 30 Minuten nicht überschreiten darf – aber immerhin wurde es nicht komplett verboten. 

Hausordnung ist nicht gleich Hausordnung

Übrigens gibt es verschiedene Hausordnungen, die einen unterschiedlichen Geltungsbereich haben. Die Art von Hausordnung, die Teil des Mietvertrages ist und die Hausordnung, die lediglich im Hausflur aushängt. Ist die Vereinbarung Teil des Mietvertrages, der von Vermieter und Mieter unterschrieben wurde, oder wurde sie auch nur im Mietvertrag erwähnt, dann kommt ihr eine andere Gültigkeit zu, als der Hausordnung, die nur im Flur aushängt. 

Hängt die Hausordnung nämlich nur dort, hat sie einen nur ordnenden Charakter. Das bedeutet, dass sie in diesem Fall keine Regelungen enthalten darf, die über die Pflichten hinausgehen, die der Mieter ohnehin hat. 

Ist die Hausordnung dagegen Bestandteil des Mietvertrages, muss sich der Mieter daran halten. Aber auch in diesem Fall natürlich nur dann, wenn er damit nicht gegen geltendes Recht verstößt. Hält sich der Mieter nicht an die Hausordnung, die Teil des Mietvertrages ist, kann ihn der Vermieter abmahnen. Bei einer Hausordnung, die nur im Flur hängt, ist das nicht so einfach.

Das darf die Hausordnung regeln

Grundsätzlich gilt jedoch, dass beide Arten der Hausordnung immer nur das regeln können, was auch noch im Rahmen des Gesetzes ist. Dazu gehört zum Beispiel: 

• Ruhezeiten: Zeiten, in denen im gesamten Haus besonders auf Ruhe geachtet werden soll, sind durchaus im Rahmen einer Hausordnung regelbar. Meist sind das die Zeiten von 13 bis 15 Uhr, sowie zwischen 22 und 6 Uhr. Eine Ausnahme ist jedoch Lärm, den Babys und Kleinkinder verursachen. Wenn die in dieser Zeit häufig schreien, kann der Vermieter nichts dagegen tun. Und damit selbstverständlich den Mieter deswegen auch nicht abmahnen.
• Kinderwagen: Apropos Kinder. Auch das Abstellen des Kinderwagens führt häufig zu Streitigkeiten zwischen dem Vermieter und dem Mieter. Und zwar spätestens dann, wenn der Mieter den Kinderwagen im Hausflur parkt, der Vermieter das aber nicht möchte. Die Rechtslage ist dabei auch nicht so ganz eindeutig. Es gibt jedoch ein Urteil des Landgerichts Berlin, das durchaus erfreulich für Eltern (mit Kinderwagen). Danach dürfen Eltern den Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn sie keine Möglichkeit haben, ihn ohne große Umstände in die eigene Wohnung zu bekommen. Also dann, wenn sie beispielsweise im fünften Stock wohnen, das Wohnhaus aber keinen Aufzug hat. Aber: Das Abstellen des Kinderwagens muss im Einklang mit den Richtlinien des Brandschutzes geschehen. Und genau das nutzen einige Vermieter, um ihren Mietern das Abstellen zu verbieten.