Miete oder Pacht – meist gehen Immobilieninteressierte davon aus, dass es sich bei Miete um Häuser oder Wohnungen, bei der Pacht dagegen um Grundstücke handelt. Stichwort Erbpacht. Das ist auch häufig so, muss aber nicht zwingend so sein und das ist einer der Gründe, warum es bei dem Unterschied von Miete und Pacht häufig zu Fehlern und Missverständnissen kommt. Mit unseren Tipps vermeiden Sie die in Zukunft.
Miete: Die juristische Definition
Um zu verstehen, wo die Unterschiede zwischen Miete und Pacht liegen, müssen wir uns erst einmal klar machen, was man unter den jeweiligen Sachverhalten versteht.
Miete bezeichnet die zeitweilige Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Diese etwas sperrige Formulierung bedeutet einfach nur, dass der Mieter die Mietwohnung benutzen darf und dazu dem Vermieter Miete zu zahlen hat. Damit ist der Mietvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag, denn Mieter und Vermieter haben beide Rechte und Pflichten, die sie erfüllen müssen.
Und wo wir gerade bei den Gesetzen sind. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) regeln die Paragraphen 535 bis 580a das Mietrecht etwas genauer. Konkret geht es dabei darum, was man überhaupt meinen kann, also welche Gegenstände vermietet werden können. Und das ist tatsächlich eine ganze Menge. Nämlich alle unbeweglichen (daher übrigens aus das Wort Immobilien), aber auch beweglichen Gegenstände und Sachen, die gebrauchstauglich sind (die also zu irgendeinem Zweck oder in irgendeiner Weise verwendet werden können).
Übrigens ist in diesem Sinne auch Leasing eine Form der Miete. Wenn Sie also ein Auto geleast haben, finden Sie die gesetzlichen Bestimmungen dazu in den oben genannten Paragraphen.
Miete und Mietvertrag: Es gibt viele Unterschiede
Das deutsche Mietrecht ist relativ komplex. So gibt es viele Untergruppen des Mietvertrages für eine Wohnung. Als erstes den Wohnraummietvertrag, der sich in
- Zeitmietvertrag für einen zeitlich befristeten Zeitraum der Vermietung
- Werkwohnungen: Wohnungen die von einem Arbeitgeber gebaut und an die Arbeitnehmer vermietet werden
- Untermietvertrag: Regelt die genauen Umstände einer Untervermietung
- Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch: Damit sind besonders Ferienwohnungen jeglicher Art gemeint)
Pacht: Was ist juristisch damit gemeint?
Schaut man sich die Definition von Pacht an, merkt man schnell, woher die Verwechslung rühren kann. Unter einer Pacht versteht man nämlich das Überlassen einer Sache für einen bestimmten Zeitraum, das vertraglich geregelt ist und eine Fruchtbeziehung zum Inhalt hat. Das Überlassen einer Sache auf Zeit ist genau das, was auch die Miete beschreibt. Der große Unterschied liegt allerdings in der „Fruchtbeziehung“. Dieser Begriff taucht bei der Miete nirgends auf. Fruchtbeziehung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Pächter alle Erträge, die aus der Pacht entstehen, behalten darf. Daher ist es auch nicht weiter verwunderlich, dass in Deutschland die Agrar-Nutzflächen zu einem Großteil verpachtet sind. Die Bauern dürfen in diesem Fall die Ernte und andere Erträge als ihr Eigentum beanspruchen. Bei einer Miete könnten sie das nicht.
Daher gehört zur Pacht auch immer ein unternehmerischer Aspekt mit dazu. Nehmen wir einmal an, Sie würden es Privatperson eine Lagerhalle pachten, um darin zum Beispiel alte Autos und Teile davon zu lagern. Wenn Sie das nicht mit einem unternehmerischen Ziel machen und das auch nicht nachweisen können, ist der Pachtvertrag ungültig. In diesem Fall können Sie die Lagerhalle nur mieten.
Sonderfall der Pacht: Das Erbpacht Grundstück
Das Erbbaurecht, so der juristische Ausdruck, macht es möglich, dass Bauherren ein Haus auf einem Grundstück bauen, ohne es zu erwerben. Der Pächter zahlt dazu einen Zins, als eine jährliche Abgabe dafür, dass er das Grundstück nutzen darf. In der Regel sind das drei bis fünf Prozent des Grundstückswerts. Da sich die Erbpacht auf 50 bis ungefähr 99 Jahre bemisst, sollte man vorab genau durchrechnen, ob sich das lohnt. Natürlich spart man gerade in das Bauphase, in der das Geld ohnehin knapp ist, etwas. Auf der anderen Seite wird man aber auch nie Eigentümer des Grundstücks. Das kann gerade bei einem Hausbau zu Problemen führen.
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